小区违建问题屡见不鲜，从顶层加盖到侵占公共绿地，不仅破坏居住环境，更可能威胁房屋安全。然而，当业主向物业反映时，却常遭遇“踢皮球”或“睁一只眼闭一只眼”的冷漠态度。物业真的能对违建置之不理吗？业主又该如何维权？下面我们具体来了解下。

一、物业的“三重责任”：从巡查到追责

根据《物业管理条例》第四十五条及多地法规，物业对违建负有法定管理义务，若未履职可能面临行政处罚甚至民事赔偿：

1.发现与劝阻义务

物业需通过日常巡查主动发现违建迹象，如搭建脚手架、堆放建材等，并立即要求违建业主停止施工、恢复原状。

法律风险：若物业未及时劝阻导致违建扩大，可能需对其他业主的损失（如房价贬值、采光受阻）承担补充赔偿责任。

2.报告与协助义务

劝阻无效时，物业须在24小时内向城管、规划部门报告，并提供违建位置、面积、施工时间等关键信息。

3.禁止“助纣为虐”

若物业为违建提供便利（如允许建材进入小区、协助遮挡违建），可能面临行政处罚，甚至被业主起诉要求连带赔偿。

二、违建处理全流程：从认定到拆除

违建治理需严格遵循法定程序，业主可据此监督行政机关履职：

1.认定主体与程序

唯一合法主体：县级以上城乡规划主管部门（如市城管局、区规划资源局）。

五步认定法：

立案调查 → 现场勘验取证（不少于2名执法人员）→ 告知业主陈述申辩权 → 作出《责令限期拆除决定书》→ 催告后强制拆除。

2.业主可介入的环节

举报违建：通过“12345”市民热线、城建服务热线“12319”或“随申办”APP上传违建照片、视频。

申请信息公开：要求规划部门公开违建的审批记录，若无合法手续，可推动加速处理。

三、业主维权“三板斧”：投诉、诉讼、联合行动

面对物业不作为与违建业主的拖延，业主可采取以下策略：

1.行政投诉路径

层级递进投诉：

向物业投诉，要求其履行劝阻、报告义务；

物业不作为时，向街道办、房管部门投诉，要求对物业信用扣分或罚款；

若违建持续，直接向区城管执法局申请强制拆除。

2.民事诉讼策略

相邻权纠纷：以违建影响采光、通风为由，起诉违建业主排除妨碍（《民法典》第二百八十八条）。

物业连带责任：若物业未尽管理义务，可要求其承担部分赔偿责任（如上海案例中物业被判赔20%损失）。

3.集体行动机制

业委会主导：通过业主大会授权业委会提起诉讼，诉讼费由公共收益垫付，胜诉后由违建业主承担。

媒体监督：联系本地媒体曝光典型违建，形成舆论压力。

四、风险提示：避开这些维权“坑”

1.勿以拒缴物业费对抗违建

法院明确：违建治理非物业法定职责，业主不得以“物业不作为”为由拒交物业费（《民法典》第九百四十四条）。

2.慎用“自力救济”

私自拆除违建可能涉嫌故意毁坏财物罪，应通过法律程序解决。

3.关注违建“既成事实”风险

违建完工后拆除成本高，发现苗头应立即举报，避免“生米煮成熟饭”。

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