增信心 防风险 促转型促进房地产市场良性循环和平稳健康发展
株洲市住房和城乡建设局
2023年2月3日
2022年，在22亿元中央专项借款已到位的利好形势下，株洲房地产市场渐呈常态化回归趋势，但由于宏观经济下滑和华晨、恒大事件的重大影响，政策效应显现、预期信心恢复和市场稳定增长仍需假以时日。这一年，我们攻坚克难，砥砺前行，“保交楼、保民生、保稳定”取得较好成绩，为2023年房地产市场增信心防风险促转型奠定了坚实基础。
一、房地产市场总体情况
（一）老百姓获得感方面，一是人均住房面积微增。截止目前，中心城区已登记存量有效住房现房7085万㎡，67.43万套，套均105㎡，按2021年中心城区常住人口146.97万人计算，人均建筑面积48.21㎡，较上年增长1.91㎡/人。二是房价收入比微降。2022年中心城区住房价格收入比为4.07，较上年继续下降0.24个百分点。下降的原因是房价下降，人均可支配收入增长。
（二）房屋购置方面，一是近3年县域购房占比下降明显。截止2022年12月底，中心城区新建商品住房网签销售中有24.41%为外地购房（株洲市以外），占比较2020年下降18.14个百分点；有16.86%为县域所购，占比较2020年下降16.25个百分点。二是房屋空置处于合理区间。根据我局摸底调查，目前城区住房空置率为19.2%；根据株洲电业局2022年上半年居民用电情况分析，城区空置率为15.25%。
（三）供应方面，下降七成。2022年，全市新建商品房新增供应（预售许可）148.49万㎡，同比增长-73.87%。
（四）投资和销售方面，下降三成。2022年，全市完成房地产开发投资271亿元，同比下降35%。全市新建商品房联网直报销售面积402万㎡，同比下降30%。
（五）价格方面，基本稳定。2022年，全市新建商品住房网签成交均价6039元/㎡，同比下降0.41%；中心城区6646元/㎡，同比下降1.45%。
（六）区域方面，经开区供销价总量城区第二。近六年经开区房地产开发优势逐渐显现，近三年更是强势崛起。经开区新增供应占中心城区比重从2016年的5.84%上升为2022年的17.42%，销售占比从2016年的6.81%上升为2022年的16.07%，新建商品住房网签销售均价从2016年的为3565元/㎡上升为2022年的6685元/㎡，供销价总量均位居城区第二。
二、 下行原因
一是房地产业不景气和头部企业相继“爆雷”影响了购房者信心。今年以来，全国房地产行业持续低迷，我市华晨、恒大、绿地等事件影响不断发酵，降低了购房者对期房的信心，加重了观望情绪，导致刚需用户不封顶不出手，有改善需求的用户也暂时搁置购房计划。二是人口总量全省靠后且负增长。房地产消费主要靠人口。2021年我市常住人口388.33万人，较上年减少1.94万人。我市城区人口虽然在全省排第二，但总量排全省第10。三是过去房地产高速发展透支了当下购房需求。近两年，来城区购房的5县市区人群显著下降，由前两年的40%多下降到目前的16%，在城区购房基本饱和的情况下，我市依靠城镇化购房的潜力显然不足。
三、2023年预判
房地产是依托土地和人口的产业，是资源有限型、资金密集型产业，当资源、资金有限或衰退时，就是转型期的到来。即房地产业要靠管理、建筑技术去盘活资源；开发的理念要从建造房地产转变为创造美好生活。
（一）有史以来政策最为宽松的一年。金融市场降准降息；税收政策鼓励卖旧换新，减免个人所得税；二套以上住房公积金政策降低首付；我市的“株19条”几乎涵盖了历年房地产所有的优惠政策。政策的发力非一朝一夕，经过去年一年的沉淀，今明两年将迎来政策发力的良好效果。
（二）保交楼成果显著重构市场信心。保交楼专项借款22亿元，目前已核定可使用4亿元。截止目前，华晨项目重整取得成功，恒大项目全面复工，市区风险项目实现交房共6013套，其中恒大2607套，林溪郡成功销号，保交楼专项借款项目交付3419套，大大提振了市场信心。
（三）近期数据显示回暖。2022年12月，全市网签销售月同比在连续19个月下降后首次正增长6.62%；房价指数环比下降7个月后，首次正增长。2022年9月，中心城区新建普通毛坯商住房网签均价月同比连续15个月下降后，连续4个月正增长。
四、2023年工作思路和措施
（一）工作思路。国家住建部倪虹部长在2023年全国住房和城乡建设会议上指出，房地产工作要融入党和国家事业大局，锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。2023年，我市房地产工作要深入贯彻落实二十大和中央经济工作会议精神，坚持房住不炒定位，基于株洲实际，多措并举，扎实推进风险处置，增信心，防风险，去库存，促转型，促进房地产市场良性循环和平稳健康发展。
（二）工作举措
1.保交楼，提信心。加大当前房地产项目风险处置，加快华晨项目复工建设，力争在2023年交付4个项目约4700套；继续推进恒大项目建设，力争2023年交付3000套；奥园项目2023年全部交付；绿地项目力争交付2000套；其余项目全面复工并逐步实现交付。通过保交楼提振市场信心。
2.控总量，促平衡。根据近两年市场情况，合理提出全市土地、商品房供应规模，适当控制供应总量，以需定产，逐步去化库存，促进供需平衡。
3.活市场，保三稳。一是去库存，通过住博会、搭建平台、增加团购、收购作租赁房和周转房、引导农民购房、吸引外地购房等方式，加大去库存力度；二是激活二手房市场，通过采取优化服务、“带押过户”等方式促进二手房交易，带动一手房消费；三是激活土地市场，通过招商引资等增加土地出让，分解压力，提振信心。
4.提品质，推转型。进一步深化供给侧结构性改革。一是以满足改善性需求为主，提升住宅品质；二是以养老地产为主，推进产品多元化，促进房地产业转型升级。综合考虑经开区作为长沙后花园和靠近长株潭绿心情况，整体规划经开区房地产业发展布局，打造高端住宅居住区。以新设城区为动力，盘活渌口区后花园优势，打造绿色田园居住区。
5.强要素，稳支撑。充分利用当前国家支持房地产市场发展的各种利好政策，统筹土地、金融、税收、产业、人口等要素保障，促进房地产市场企稳回暖。一是充分发挥保交楼专项借款的作用，推进项目复工建设；二是落实中央金融支持政策，帮助企业争取金融配套支持；三是落实税收优惠支持，扶持企业发展；四是借势“培育制造名城、建设幸福株洲”目标，以产业带动人口流入，增加刚需；五是推进城镇化，吸引农民购房；六是继续实施人才购房等政策。
6.严监管，防风险。一是修改预售资金监管办法，进一步防范风险；二是严格价格申报，稳定房价，刺激消费和恢复信心；三是打击虚假宣传、售后包租、返本销售、低价倾销、抽逃资金、渠道绑架等违法违规和市场不良行为，维护市场秩序，切实防范风险。
7.重宣传，优环境。一是加大对国家各项利好政策和保交楼成果的宣传，增强市场信心；二是通过不同层面、角度进行多方发声，引导购房消费，营造良好的市场氛围。
